Comment utiliser le simulateur de tableau d’amortissement
Le tableau d’amortissement se construit à partir de trois données : le capital emprunté, le taux annuel nominal et la durée du prêt en années. Vous pouvez ajouter un taux d’assurance annuel, appliqué au capital initial, pour obtenir une mensualité assurance comprise. L’outil calcule la mensualité hors assurance et avec assurance, le coût total des intérêts, puis affiche le tableau sous deux formes : un résumé par année et le détail mois par mois.
Formule de calcul de la mensualité d’un prêt
Pour un prêt à mensualités constantes, la mensualité s’obtient avec la formule suivante : mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)^(−n)). C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre total de mensualités (durée en années × 12).
Chaque mensualité se décompose ensuite en deux parts. Les intérêts du mois se calculent sur le capital restant dû : capital restant × t. Le reste de la mensualité rembourse le capital, qui diminue d’autant. Comme le capital restant baisse chaque mois, la part d’intérêts baisse aussi, tandis que la part de capital remboursé augmente. Quand l’assurance est calculée sur le capital initial, sa cotisation reste fixe : capital initial × taux d’assurance ÷ 12, ajoutée à chaque mensualité.
Exemple de tableau d’amortissement d’un emprunt de 200 000 €
Avec les valeurs par défaut de l’outil, 200 000 € empruntés sur 20 ans au taux nominal de 3,5 %, le taux mensuel est de 3,5 % ÷ 12, soit environ 0,2917 %, pour 240 mensualités. La mensualité hors assurance s’élève à 1 159,92 €.
Le premier mois, les intérêts représentent 200 000 × 0,035 ÷ 12 = 583,33 € ; le capital remboursé est donc de 1 159,92 − 583,33 = 576,59 €, et il reste 199 423,41 € à rembourser. Dès le quatrième mois, la part de capital dépasse celle des intérêts. Le résumé annuel montre la bascule progressive :
| Année | Intérêts payés | Capital remboursé | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| 1 | 6 887,92 € | 7 031,11 € | 192 968,89 € |
| 5 | 5 832,98 € | 8 086,06 € | 162 253,15 € |
| 10 | 4 289,00 € | 9 630,03 € | 117 298,81 € |
| 15 | 2 450,22 € | 11 468,82 € | 63 760,76 € |
| 20 | 260,33 € | 13 658,70 € | 0,00 € |
Sur toute la durée, le coût total des intérêts atteint 78 380,66 €, soit 278 380,66 € remboursés au total, hors assurance.
Repères : l’effet de la durée sur la mensualité et le coût
À capital et taux identiques, allonger la durée allège la mensualité mais alourdit le coût des intérêts. Pour 200 000 € au taux de l’exemple, 3,5 % :
| Durée | Mensualité hors assurance | Coût total des intérêts |
|---|---|---|
| 15 ans | 1 429,77 € | 57 357,71 € |
| 20 ans | 1 159,92 € | 78 380,66 € |
| 25 ans | 1 001,25 € | 100 374,14 € |
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 158,67 € mais ajoute près de 22 000 € d’intérêts. À l’inverse, raccourcir la durée de cinq ans augmente la mensualité de 269,85 € et économise plus de 21 000 € d’intérêts.
Conseils pour lire une simulation de prêt immobilier
Ce tableau d’amortissement vaut pour un prêt immobilier comme pour tout emprunt à mensualités constantes, et il repose sur le taux nominal. Il ne remplace pas l’offre de prêt. Pour comparer des propositions, regardez le TAEG : il intègre l’assurance et les frais, ce que ne fait pas le taux nominal.
Vérifiez aussi le mode de calcul de l’assurance. L’outil l’applique au capital initial, ce qui donne une cotisation constante ; si votre offre la calcule autrement, le montant différera de la simulation.
Pour exprimer en pourcentage l’écart entre deux simulations, le calcul de pourcentage fait l’opération directement. Et si l’emprunt finance un projet dont vous attendez un rendement, le calcul du ROI permet de rapporter le gain attendu à la somme engagée.
